高級ホテルは客室あたり単価は高いが,平米単価はそれほどでもない

http://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20170201/3421821.html
豊洲市場単価「高級ホテル超」 NHK NEWS WEB
東京都の都政改革本部の会合が開かれ、豊洲市場の施設の建設費が当初の見込みの2.6倍となったほか、建設費に設備費用などを加えた平米あたりの単価が、高級ホテルと比べても高額であることなどが報告されました。

都政改革本部は、1日6回目の会合が都庁で開かれ、豊洲市場の整備費について報告されました。
この中で、豊洲市場の整備費に占める施設の建設費の割合は、平成23年の段階ではおよそ25%で990億円だったのに対して、平成27年にはおよそ47%で2752億円、最終的な費用の見込みでも2574億と、当初の見込みの2.6倍に上ることが示されました。
その上で、都の特別顧問は、建設費の膨張の理由として当初の計画の甘さのほか、主要な3つの施設について最初の入札が不調に終わり、予定価格が1.6倍に引き上げられたことなどがあると指摘しました。
さらに、主要な施設の建設費に、設備費用などを加えた平米あたりの単価は、50万円から65万9000円と、高級ホテルの42万円と比べても高額であることが報告されました。
これについて会合を終えた小池知事は「高すぎるというのが改めて抱いた感想だ。途中で止める人がいなかったのか疑問に思う。地下水の水質調査とは別に市場の持続性などについてもチェックする必要がある」と述べました。

 都政改革本部の面々は,高いとおっしゃいますが,皆さん市場施設の相場をご存じなんでしょうか。屋根だけ掛かった吹きさらしの築地市場みたいなものなら間違い無く高いでしょうが,豊洲市場は,本邦初のHACCPによる管理を行い,コールドチェーン対応の最新施設です。住宅の相場はともかく,この種の特殊施設の妥当な単価をご存じなのでしょうか。ちなみに,私は知りません。それから,高級ホテルってそんなに高いものなのでしょうか。

 高いという場合,二つの意味があります。一つは,要求性能や仕様が高いという意味で,過剰仕様という批判です。もう一つは,性能や仕様の割に高いという意味で,積算ミスという批判です。都政改革本部がどちらの意味で言っているのか不明ですが,積算ミスという指摘なら,高級ホテルとの単価比較は無意味ですから,過剰仕様という指摘でしょう。それならば,設計与条件の設定時点で「HACCPもコールドチェーンも過剰性能で不要である。築地並みに屋根だけあればよい」と言っておくべきで,今更いうのは遅すぎます。しかも,その一方で,面積が足りないとか,床荷重が不足だとか性能不足の批判もあります。一体,過剰性能なのでしょうか,性能不足なのでしょうか。施設を作る方はどうすりゃいいのか途方に暮れるしかありません。

 いずれにせよ気分的な批判です。客観的に妥当な性能とそれに見合った価格を分かったうえで指摘しているのではなく,「高級ホテルより高いんだから,高い」と言っているだけだと思います。さらに,性能や仕様が定まっても,取引価格は需要と供給の関係で変動しますから,「正しい価格」があるわけでは有りません。特に建築価格はその影響が大きく,豊洲市場の建設費が当初の2.6倍になったのもそのためです。ゼネコンが多忙な時期の発注だったため,予定価格公表による1回目の入札は参加者なしでした。業者にヒヤリングして予定価格を増額した2回目の入札は1社のみの参加でした。

競争性
http://d.hatena.ne.jp/shinzor/20161009/1475977772

 さて,ここからが本題ですが,高級ホテルの平米42万円って単価は,本当に高いのでしょうか。パーキングビルが高級ホテルより高いなら,金箔張りの超高級駐車場でしょうか。気分や印象だけで判断してはいけません。建設単価に何が含まれていて,何が含まれていないのか分かりませんから,比較する場合は注意が必要です。国交省平成28年分建築着工統計から,豊洲市場と同じ鉄骨鉄筋コンクリート造の事務所の単価を計算すると40万円でした。少し以前には坪100〜110万円程度と言われていましたのでH28年は高めですが,その程度の変動はある数字です。ビジネスホテルも含まれるはずの宿泊業用はなんと43万円です。高級ホテルは仕上げが高級かもしれませんが,建築工事費に占める仕上げ費は,2,3割程度で,そのなかでもお客の眼に触れるところだけグレードを上げればよいのでそれほど一般ホテルと違わないのかもしれません。高級ホテルは客室あたり単価は高いですが,平米単価はそれほど違わないかもしれません。

 そもそも,全く用途の違う建物の単価の比較に意味があるとは思えません。高級ホテルは居住空間として高級で豪華なだけです。工場建築には,ふかふかの絨緞も,品の良い壁紙も張ってありませんが,高級ホテルより単価が高い場合もあります。高級車のベンツは2千万円で変えますが,消防車はもっと高価です。でも高級という印象はありません。はしご車には高級装備は一切ついていませんが,億を超える価格です。高級ホテルと比較するのは「高級」という語感を利用した詐欺師の心理トリックみたいなものじゃないでしょうか。

 実際に建築着工統計には,42万円よりも高い単価の建物がいろいろあります。鉄骨鉄筋コンクリート造のなかから,単純に単価を計算して高いものを以下に示します。

鉄鋼業,非鉄金属・金属製品製造業用(47万円)
通信業用(63万円)
新聞・出版業用(49万円)
不動産業用(42万円)
駐車場業用(57万円)
宿泊業用(43万円)
学術・開発研究機関,政治・経済・文化団体用(51万円)
娯楽業用(42万円)

建築着工統計調査 
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/GL08020101.do?_toGL08020101_&tstatCode=000001016965&requestSender=search

 多分,通信業用は通信設備が,駐車場業用は立体駐車場機械設備が高いのだと思います。開発研究機関は特殊な実験設備がありそうですし,豊洲市場が高いのも冷蔵設備など特殊設備があるからでしょう。階高も高いですし,バカでかい基礎のモニタリング空間もあります。内容をつぶさに調べれば,それぞれ高い理由があるものです。10年くらい以前にも,官庁建物単価が民間建築より高いと指摘されました。何故高いのかを説明した資料が次のリンク先にあります。単価の中身を知らずに単純に比較しても意味がありません。

建設コスト構造の分析
http://www.mlit.go.jp/singikai/koutusin/koutu/shoiinkai/2/images/shiryou5.pdf

印象操作まがいではなくて,まともな比較をお願いします。都政改革本部の皆さま。